央行对存量房贷款利率调整作出建议 目前杭城银行暂未有政策性变化

每日商报讯“按照市场化、法治化原则，支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。”近日，在国务院新闻办发布会上，中国人民银行货币政策司司长邹澜对存量房贷利率调整作出了表态。随即，“存量房贷利率调降”的消息引起了多方关注。对此，本报记者专门致电杭州某城商行相关业务经理，对方回复称，“暂未收到存量房贷利率下调的通知。”

央行对存量房贷利率调整作出表态

近几日，“存量房贷利率调降”在社交平台上热议不断，焦点集中在“存量房贷利率是否会下降”“何时会下降”“下降的基点又是多少”……

事实上，在贷款利率不断下行的时刻，存量房贷利率相对过高的问题凸显，尤其是2015年至2019年之间购房者，有的甚至背负着6%以上的利率。有市民算过一笔账，前几年贷款买的房，“100万的房贷，每月的还款差别高达近2000元。”尽管贷款市场报价利率下行了0.45个百分点，但存量房贷合同中约定的加点幅度在合同期内是不变的，利率下行对存量房贷居民的压力缓解不大。

对此，北京德和衡律师事务所律师庞珊珊认为，“修改存量贷款合同的相关条款，可以降低居民还贷压力，引导居民合理配置资产，也有助于银行持续收取房贷利息，发放新的房贷。”

央行表态后，杭州多家国有大行、股份制银行及城商行相关业务经理对于“存量房贷降息”陆续回应称，并未接到相关政策，有正式方案将会第一时间跟进并贯彻落实。

有存量房贷利率下调先例

那么，存量房贷利率会下调吗？回溯过往，实际上，已有过存量房贷利率调整的先例。

为发挥房地产改善民生、扩大内需的作用，央行自2008年9月起五次下调贷款基准利率，并扩大房贷利率下浮幅度。彼时，央行表示，“金融机构应按原贷款合同约定条款，在综合评估风险的基础上，自主确定已发放商业性个人住房贷款尚未偿还部分的利率水平”。虽无明确强制性对存量贷款利率调整的公开政策，但部分银行在部分地区对存量房贷进行利率优惠。

2008年末，中小银行率先入局，积极为客户免费办理转按揭等业务——相当于用新的抵押贷款置换存量房贷；部分股份行先行将存量房贷利率下调至0.7倍；部分国有大行也在2009年元旦之后下调存量房贷利率。

中泰证券测算，2008、2009年享受存量房贷利率置换的比例小于6%。比例不高的原因在于，存量房贷利率调整是银行跟个人的市场化协商博弈过程，取决于个人的资金能力。银行跟客户重新签订合同也是基于低风险相对低收益的差异化定价原则，优质客户可以享受7折调整，不具备提前还款能力的客户在博弈中不占优。

存量房贷全面下调的可能性较低

虽说存量房贷利率有过调整的先例，但全面下调的可能性较低。

中泰证券研究所所长戴志锋就表示，“具体要等待监管或商业银行细则出台，即使陆续有政策出台，鉴于目前的按揭贷款体量和规则与2008年有较大差异，预计政策针对不同地区、不同信用主体的政策预计也将不同，相较当年要更加复杂和个性化。”

此外，还需注意的是，虽说“存量房贷合同相关条款变更”可以降低借款人的还款负担，有助于刺激消费和投资需求。但在实际操作中，还是有一定的难度，银行和个人都需要注意不少问题。

业内人士表示，银行需要对借款人进行重新风险评估，这涉及到收入状况、资产负债情况等方面的评估，难度较大；而对于借款人而言，在变更合同时应注意两点，一是贷款属性是否变更，二是贷款期限结构与新的贷款利率是否匹配。同时，相关人员还指出，“贷款利率的下调也会影响到存款利率。”

下调存量高息房贷对于购房者而言显然是利好消息，但贷款利率调降，倒逼存款降息，二者本就相生，“而按揭贷款作为银行核心优质资产，若存量利率按照现行水平重定价，或许会引发银行新一轮的‘息差保卫自救’。”一位资深业内人士分析道。