滨江集团掌门人戚金兴：提高自己的战斗力，才是解决一切问题的办法

2022年的最后一个工作日，滨江集团宣布成立“乡村振兴共同富裕”领导小组，掌门人戚金兴担任组长。

在房地产市场下行调整尚未结束、去年百强房企销售业绩同比下降超4成、千亿房企数量减少至20家的背景下，滨江集团已稳健穿越荆棘路，并率先把眼光投向“山海”。

尽管行业艰难，但滨江前行不辍。2022年累计销售金额达到1539亿元，位列克而瑞全国房企排行榜第13位，比上年同期又前进了9位。

其中，在大本营杭州，滨江分别以网签金额718.05亿元和565.21亿元，继续蝉联杭州地区销售操盘榜和权益榜双料冠军。

交付数量也创下历史新高。滨江集团全年交付项目共计32个，其中杭州地区17个。

销售下降，为什么现金流反而增加？ 市场低迷，为什么拿地反而更猛？ 融资增加，为什么利息反而少了？

全年1539亿元的销售额，比滨江2021年的1690亿元，下降了约8%。

但年底现金回笼了690亿元，跟2021年的683亿元相比，反而略有增加。

这是怎么做到的？

戚金兴分析认为——

合作项目所占的权益比重，比2021年适度提高了；

网签比任何年份速度都要快；

按揭放款的速度，也比2021年快得多。

2022年，滨江集团全年摘地41宗，其中杭州38块。总投资金额733亿元，新增货值1500亿元，总土地储备超3000亿元。拿地金额首次跻身全国房企前十，位列第7位。

很多人都好奇，“市场都这样了，为什么滨江拿地还这么猛？”

戚金兴说，这41块地，“我们占到的权益是51%，也就是374.1亿元。这个数字，跟2021年比，下降20%左右，2021年是469亿元。”他说，“所以不是我们猛，而是人家往后退的速度比我们快。土地储备量上，2021年同期我们在全国排22位，2022年反而排在第7位，上涨的这15位，不是因为我们前进，而是我们后退的速度比人家小一点。”

让他宽慰的还有滨江物业。

滨江物业上市3年多，管理能力、品牌建设进一步提升。2022年的物业面积增量，是成立以来最多的一年——实际管理面积增加了1200万方，年营业收入增加了40%左右。

融资方面，2022年滨江融资470亿元，2021年是448亿元，同比增加22亿元。融资规模略有扩大，但利息降了0.3%，利息支出反而省下了1亿多元。“体现了金融市场对滨江的认可”。

做一只努力吃鱼的

阿拉斯加棕熊

戚金兴举例“阿拉斯加棕熊过冬”来阐述企业战略。

冬天快要来临的时候，棕熊们可能采取两种办法——

一种办法，早早进洞。早早进洞最大的优点是什么？当下非常安全。但有不确定性，万一这一年的冬天特别长，万一这一年的冬天特别冷，已经储备的那些脂肪厚度和总量，到底能不能抵御特别长、特别冷的冬天？有可能现在是安全的，但今后会冻个半死，还有可能会饿个半死。

还有一种办法，虽然感知到冬天要来了，但还有点时间差，现在还有少量洄游的鱼，利用这个时间差，再吃一点，让自己的脂肪再增厚一些、增多一些，万一有不确定的长期低温，起码日子比人家好过。

戚金兴采用的是第二种方法。

“从2021年年底，就告诫自己、告诫团队，我们不仅仅是在从事房地产的路上，我们是在红军的长征路上。每一天，都会遇到不可知不可控的事情，只有提高自己的战斗力，提高自己的驾驭能力，才是解决一切问题的办法”。

2023销售目标 从一串数字改为“大海里的浮标”

目前，房地产行业的环境、金融政策，利好不少。但戚金兴仍然认为，“未来的市场形势非常严峻，不容乐观”。

为此，他把原本每年制定的企业销售目标，改为“大海里的浮标”式目标——2022年滨江的销售额占整个中国销售额的1%以上，那2023年的目标就是达到1%以上。

“如果中国的总销售额是13万亿元，我们就达到1300亿元以上；如果明年形势好，15万亿元，我们就是1500亿元，以这个量来衡量。采用大海里浮标式的方法，海水上涨，我们也上涨，海水下降，我们随之下降”。

“我告诫自己和团队，在这条红军长征路上，2022年有可能大家已经感觉到压力很重了——的确，过去几年里，2022年可能是压力最重的；但展望未来，可能还是2022年日子过得最好”。

已帮助79人在家门口就业

还将用5-7年改造整个王阜乡

从两个多月前开始，戚金兴待在胡家坪的时间，从每月一周，提高到每月的一半。

这个滨江集团的“一号工程”，也提升为“长期工程”——他计划用5-7年时间，从胡家坪村改造，推进到整个王阜乡改造。而王阜乡有14个行政村，七八十个自然村。滨江打算从2024年开始，每年推进不少于两个行政村。如果企业发展状况不错，甚至还要推进到周边的几个乡。

从2021年10月10日开工到现在，滨江在胡家坪村已经投资2个多亿，建成了2.8公里的上山道路、6公里多的扩建工程以及上山观光游步道；13万立方米的水库、多层民宿、云顶广场竣工；成立了拥有三架直升机的航空公司，还有农业公司；帮助79人在家门口顺利就业……

村里2万斤山茶油，以往在外面加工，2022年设备设施和厂房完成之后自己加工；常规山核桃产量是2万斤，2022年异常干旱还获得丰收，产量高了20%且销售一空；还有1万斤茶叶、200头淳安小花猪、高山蔬菜……

再过半年，胡家坪山上除了已落成的民宿外，还有16栋独栋民宿、5栋星空帐篷民宿基本完成，要打造国家一流的避暑、康养、休闲、度假旅游胜地。

到今年年底，胡家坪村还将拥有可容纳260个村民的大礼堂，让200多人同时吃饭的大食堂，老人的休闲、娱乐中心，3个班的幼儿园，200方的卫生站……

“不离土、不离家、不离村，家门口也可以奔小康”，是戚金兴对胡家坪的目标。具体打算分三年：2022年第一年，村民的收入，包括生活、环境、经济，要达到王阜乡中等以上；2023年，要达到前三；2024年，要成为王阜乡第一、淳安前十、杭州中等以上。

“这项工作，不仅仅是工程，重要的是老百姓的感受和改变。所以这既是滨江做好房地产以后一个新的发展机会，也是提高滨江战斗力的好项目。”戚金兴总结。

他强调：虽然行业、市场依旧严峻，但未来的5-10年，将是滨江高质量发展的最好阶段。

戚金兴心目中 杭州排名前五的楼市板块

第一位，西湖边或接近西湖边的，依然最好。

第二位，成熟、配套完善的市中心位置，抗风险能力很强。

另外，是钱江新城、奥体和未来科技城。

很多人问我，现在房子还能买吗？

我会说，现在的金融环境下，房地产虽然有风险，但它还是风险最小的地方。

全国性的好地段，现在就是珠三角、长三角这些经济发达的省份和城市；长三角，上海杭州那肯定毫无疑问；杭州，那就选上面5个板块。

如果啥都没得选，那就买坚持做品质、品牌和服务的楼盘，抗跌性要比人家强。